Tese de contratos atípicos pode resolver disputas em shoppings e redes de franquia

Rio, 26 de março de 2004 - Argumento vem gerando jurisprudência sobre um novo modelo de relacionamento comercial

Decisões atípicas para contratos atípicos. Vale o que está estipulado no contrato, não importando se este ofende às normas de ordem pública, aos princípios gerais do Direito ou aos bons costumes. Com essa tese o advogado e professor Álvaro Villaça Azevedo vem obtendo seguidas vitórias nos tribunais superiores, permitindo a criação de jurisprudência sobre um novo modelo de relacionamento comercial no país. A idéia se enquadra a relações como as de franquias e locação comercial em shoppings centers.

"Os contratos atípicos são aqueles que não têm regulamentação nas leis vigentes. Não importa qual regra este infrinja, é válido de qualquer forma. Mas há o que chamamos de 'obrigação de fazer', e isso sim é fundamental nesse tipo de contrato", acredita Álvaro Villaça. Para ele, essa "obrigação de fazer" pode extinguir qualquer contrato. "Todo contrato tem uma séria de obrigações. Como a dos flats, que não é simplesmente uma locação, mas também um contrato de prestação de serviços. Na minha opinião, e este argumento tem sido perfeitamente aceitos nas esferas judiciais, se uma dessas cláusulas de obrigações for descumprida, por qualquer das partes, o contrato todo é descumprido. Ou seja, o descumprimento de uma obrigação, qualquer que seja, gera imediatamente a possibilidade de rescisão de contrato", afirma o especialista.

A atipicidade e marginalidade legal não impede a "justiça" dos contratos. Segundo Álvaro Villaça, no que diz respeito a cláusulas abusivas aplicam-se as mesmas normas que para qualquer contrato; não importando se há relação de consumo, inquilinato, ou outra. "A cláusula abusiva é aquela unilateral. Não interessa se há uma relação comercial ou de consumo. A cláusula abusiva é aquela que gera deveres apenas para uma das partes. Qualquer desequilíbrio de contrato, é abusivo e pode gerar a exclusão do contrato", garante o advogado. "Há no Código Civil um dispositivo que estabelece que 'abuso de poder' é ato ilícito", acrescenta.

As redes de franquia possuem sua própria regulamentação (Lei nº 8.955/94), mas essa relação envolve outros contratos (como o de locação) e, segundo especialistas, a lei estaria desatualizada, não abrangendo a atual situação do franchising. Sendo assim, para o que não regulamenta a lei, vale a tese dos contratos atípicos para estes casos.

"Além disso, a legislação atual não prevê muitas proteções para o franqueado em um confronto com o franqueador. E como essa relação não se enquadra nas leis de defesa do consumidor, ou na Lei do Inquilinato, os franqueados ficam muito desamparados", acrescenta o advogado Walter Monteiro, do escritório Monteiro, Teixeira & Tocantins Advogados Associados. "A Lei de Franquias não é muito descritiva, sendo um pouco abstrata, e deixando muitas brechas legais. O franqueador já conhece essa legislação por completo, e se aproveita dessas aberturas para impor certos abusos contra o franqueado", afirma Agostinho Moreira, diretor da Associação Brasileira dos Franqueados da DePlá (Abraplá). Eles defendem a atualização da Lei de Franquias. No entanto, por enquanto é importante se prender à idéia da atipicidade, até mesmo por cuidados no momento de assinar um contrato.

Já o especialista Nacional em relações entre lojistas e empreendedores, Mário Cerveira Filho, afirma que a teoria do "vale o contratado pelas partes" gera problemas; exatamente por não se aplicarem aos envolvidos leis como as de defesa do consumidor. De acordo com alguns lojistas de shoppings centers a dificuldade é porque a rescisão é possível em qualquer momento, mas os empreendedores - os mesmo que oferecem essa possibilidade - estipulam um preço por isso que praticamente torna inviável a rescisão.

As principais ilegalidades dizem respeito aos aluguéis. "São diversos; cada empreendedor se utiliza do formato que quer, mas alguns deles se utilizam de todos. Além do aluguel base mensal, há o complementar, o complementar padrão, o de desempenho, o 13º (no Natal), o 14º (no Dia das Mães) e o 15º (no Dia dos Namorados). Acontece que, após a chegada do Plano Real, a lei determinou apenas 12 aluguéis por ano. A cobrança do 13º aluguel ainda pode ser justificável pela administração, por causa dos custos extras, inclusive com o 13º salário de funcionários. No entanto, a permissão para isso ainda é discussão em projeto de lei", afirma Cerveira.

A taxa de transferência é outro absurdo citado. "Há cláusulas que estipulam cerda de 20 aluguéis, como uma espécie de passe de jogador de futebol, para poder o lojista vender seu espaço a outra pessoa. Além disso, há as cláusulas desistência, onde os empreendedores cobram cerca de 80% do valor dos aluguéis vincendos para o lojista que quiser desistir do negócio antes do final da vigência do contrato", comenta o especialista. Segundo ele, a lei estabelece que sejam apenas três aluguéis vincendos no caso de rescisão do contrato.

Álvaro Villaça apresentará a palestra "Contratos Atípicos" em 27 de março em evento é realizado pelo Instituto de Direito Álvaro Villaça Azevedo. O evento contará com a presença do ministro Ruy Rosado de Aguiar, do desembargador Sílvio Capanema e do professor Associado Mauro Rodrigues Penteado, entre outros. Dias 27 e 28 de março, no Hotel Sofitel São Paulo (rua Sena Madureira, 1355, Ibirapuera, São Paulo). Mais informações e inscrições em www.institutoava.org.br ou (11) 5506-4710. (Gazeta Mercantil) (Cristiane Crelier do Rio - crelier@gazetamercantil.com.br)

fonte: http://www.gazetamercantil.com.br/pt/jornal/noticia.aspx?CodNoticia=5703164&NomeEditoria=Legal%20&%20Jurisprudência
%20-%20Rio&CodEditoria=822